Salida de Humos en Hostelería: La Guía Definitiva del Emprendedor para Cumplir la Normativa Española.
En España, el sector hostelero continúa siendo uno de los motores más relevantes de la economía local, y cada año miles de emprendedores se plantean abrir bares, cafeterías y restaurantes. Sin embargo, uno de los aspectos más determinantes para que un proyecto de hostelería pueda obtener licencia y abrir sus puertas es la instalación de una salida de humos legal, segura y plenamente operativa. Este elemento técnico no solo es obligatorio, sino que además se encuentra directamente ligado a la normativa de seguridad, a las ordenanzas municipales y, sobre todo, a las decisiones de la comunidad de propietarios cuando la instalación afecta a elementos comunes del edificio.
En comprarextintores desarrollamos un análisis exhaustivo que permite comprender la importancia real de la salida de humos, sus implicaciones legales y técnicas, y las claves para evitar errores que pueden paralizar o hacer inviable una inversión hostelera.
La salida de humos: un elemento indispensable en cualquier cocina profesional
Para que un establecimiento de hostelería pueda funcionar legalmente, la normativa exige la instalación de una salida de humos que evacúe vapores, olores, humos grasos y productos de combustión al exterior del edificio, normalmente a través de la cubierta del inmueble. Este requisito responde a criterios de:
- Salubridad.
- Seguridad contra incendios.
- Prevención de molestias vecinales.
- Cumplimiento del RITE y normativas municipales.
Cuando un local no dispone de salida de humos o cuenta con una instalación antigua que no cumple con la normativa, será necesario acometer obras que casi siempre afectan a elementos compartidos del edificio.
Instalación en locales con elementos comunes: por qué la comunidad necesita decidir por unanimidad
La Ley de Propiedad Horizontal establece que cualquier obra que modifique la estructura, la configuración exterior o los elementos comunes del edificio requiere acuerdo unánime de todos los propietarios. En la práctica, la instalación de una salida de humos suele cumplir varios de estos supuestos:
- Perforación de forjados.
- Instalación de conductos visibles en patios o fachadas.
- Intervención sobre la cubierta del edificio.
- Uso de espacios comunes para el recorrido del conducto.
Por ello, instalar una salida de humos sin contar con dicha unanimidad supone una actuación ilegal que la comunidad puede paralizar. En los últimos años, diversas sentencias del Tribunal Supremo han confirmado que la unanimidad sigue siendo indispensable cuando la obra supone una alteración de elementos comunes.
La función esencial de la campana extractora industrial
Toda cocina profesional requiere una campana industrial certificada, diseñada para capturar los vapores generados durante la preparación de alimentos. Este equipo debe conectarse obligatoriamente a un sistema de extracción que conduzca los humos al exterior. La campana es el primer elemento del circuito y, para que funcione correctamente, necesita:
- Caudal de extracción adecuado al volumen de cocina.
- Filtros metálicos de alta eficacia.
- Sistema antiincendios en cocinas de riesgo elevado.
- Intensidad sonora que no afecte a los vecinos.
El rendimiento de la campana depende de que el conducto de evacuación sea seguro, continuo y homologado, lo cual nos lleva a uno de los materiales más utilizados en hostelería: el tubo helicoidal.
Tubo helicoidal: tecnología de alta resistencia para la extracción de humos
El tubo helicoidal es actualmente uno de los materiales más empleados para salidas de humos en restaurantes, bares y cocinas industriales debido a sus características técnicas:
- Alta resistencia mecánica.
- Durabilidad frente a grasas y temperaturas elevadas.
- Instalación rápida y adaptable a diferentes recorridos.
- Pared reforzada que soporta presiones y vibraciones.
- Mantenimiento sencillo y accesible.
Sin embargo, su instalación requiere —en la gran mayoría de los casos— recorridos verticales completos desde el local hasta la cubierta del edificio, lo que obliga a atravesar elementos comunes del inmueble. Esto activa de nuevo la exigencia legal de unanimidad.
¿Es obligatorio el permiso de todos los vecinos? Las sentencias lo confirman
Muchos emprendedores plantean la misma pregunta: si monto un bar o restaurante, ¿necesito la autorización de todos los vecinos para instalar la salida de humos? La respuesta es un no inequívoco cuando la instalación afecta a:
- Seguridad estructural.
- Configuración exterior del edificio.
- Derechos o bienestar de otros propietarios.
- Zonas comunes por donde discurre el conducto.
Las resoluciones del Tribunal Supremo reiteran que un solo voto en contra basta para bloquear la obra, incluso aunque la instalación sea moderna, silenciosa o estéticamente discreta. La razón: el derecho de los propietarios a no ver afectado su edificio por una intervención que altera elementos comunes.
Por qué la unanimidad sigue vigente a pesar de la reforma de 2013
La reforma de la LPH en 2013 flexibilizó algunos acuerdos comunitarios, pero no modificó los supuestos de intervención estructural. Una salida de humos:
- Cambia la estética del edificio.
- Afecta a espacios de uso comunitario.
- Puede generar humos, olores y ruidos.
- Requiere anclajes, soportes y perforaciones.
Por ello, continúa siendo obligatorio obtener unanimidad para cualquier proyecto que incluya la instalación de un nuevo conducto en un edificio sin autorización previa.
Consejos previos antes de alquilar un local para hostelería
Seleccionar un local sin salida de humos puede transformar una oportunidad en un problema legal y económico. Para evitar riesgos, recomendamos:
1. Comprobar documentación y planos del edificio
Verificar si existe una salida de humos registrada en la comunidad y si está autorizada en actas anteriores.
2. Consultar al administrador de fincas
Solicitar información sobre antecedentes de conflictos, instalaciones anteriores o restricciones en el edificio.
3. Obtener un informe técnico profesional
El informe debe analizar:
- Viabilidad del recorrido.
- Impacto en elementos comunes.
- Normativa municipal aplicable.
- Alternativas técnicas posibles.
4. Comunicar el proyecto a los vecinos desde el principio
Una comunicación transparente disminuye objeciones y facilita acuerdos.
Impacto de una negativa vecinal en el proyecto hostelero
La falta de unanimidad puede provocar:
- Paralización definitiva del proyecto.
- Imposibilidad de obtener licencia municipal.
- Inversión perdida en obras, trámites o alquiler.
- Imposibilidad de operar legalmente la cocina.
Dado que los filtros de recirculación no cumplen la normativa para cocinas profesionales, no existe alternativa legal a la salida de humos exterior.
Cómo abrir sin complicaciones: claves para un proyecto seguro
Para minimizar riesgos y evitar bloqueos:
- Elegir locales con salida de humos ya legalizada.
- Tener la autorización por escrito antes de firmar el contrato.
- Incluir cláusulas suspensivas en el contrato de arrendamiento.
- Contar con instaladores homologados y técnicos expertos.
Estas medidas reducen tiempos, costes y dependencia de terceros.
Planificar es la clave del éxito en la apertura de negocios hosteleros
La instalación de una salida de humos es un proceso que exige precisión técnica, cumplimiento normativo y consenso comunitario. Comprender la importancia de la unanimidad, evaluar la viabilidad del local y anticipar las implicaciones legales evita contratiempos que pueden bloquear por completo un proyecto hostelero. Con una planificación adecuada, es posible abrir con seguridad, eficiencia y pleno cumplimiento legal.
